Almere Diep is een tweewekelijkse rubriek in Almere DEZE WEEK waarin wordt ingezoomd op prangende Almeerse onderwerpen. Journalist, schrijver en columnist Mario Withoud zoekt het uit. In dit vierde artikel gaat het over de grote hoev

Door Mario Withoud
In het hele land is er maar een tiental steden waar zoveel kantoorruimte leegstaat als in Almere. Van de in Almere beschikbare kantoorruimte wordt 24% oftewel 138.000 vierkante meter niet gebruikt. In totaal zijn dat twintig voetbalvelden of 1.380 Almeerse woningen. Almeerders die op een wachtlijst voor een huurwoning staan, zijn ontevreden over de keuze om veel kantoorpanden te bouwen. Ondertussen is er dus wel veel leegstand. Dat heeft meerdere oorzaken. Net zoals er meerdere oplossingen zijn.
Lang heeft een groot deel van het WTC-gebouw naast het station Almere Centrum leeg gestaan. (Foto: Fred Rotgans)

De kantorenmarkt kent verschillende soorten leegstand. Allereerst is er de ‘normale leegstand’, het leegstaan van een kantoorpand tot een jaar. Dat is niet ongezond want zo’n periode is vaak nodig om bijvoorbeeld een pand aan te passen voor een nieuwe huurder of benodigde renovaties uit te voeren. Kantoorruimte die tot drie jaar niet benut wordt, baart de eigenaar zorgen. Hij gaat dan na waarom het pand niet betrokken wordt, kijkt of het nodig is het pand aantrekkelijker te maken of op te knappen. Daar moet echter wel geld voor beschikbaar zijn. Lang niet elke eigenaar heeft dat.
Zeer ernstig is het als kantoorruimte na drie jaar nog altijd ongebruikt is. Er is dan sprake van kansloze leegstand. Dode kantoren worden dergelijke panden zelfs genoemd.
Negatief effect op omgeving

Leegstand kost de eigenaar uiteraard geld. Hij ontvangt geen huur maar heeft wel allerlei kosten. Daarnaast verminderen panden in waarde door het huidige kantorenoverschot.
Een lang leegstaand kantoor heeft echter ook een negatief effect op de omgeving. Het pand wordt weinig of zelfs niet onderhouden, verloedert gaandeweg. Die verloedering straalt af op andere gebouwen in de buurt. Of dat kantoren of woningen zijn maakt niet uit. Ook voor omwonenden en mensen die langs lopen, fietsen of rijden voelt de omgeving minder veilig.
Dergelijke problemen komen dan weer terecht op het bordje van de gemeente.
Het overschot aan kantoren heeft meerdere oorzaken. “Het is ontstaan door de crisis”, zegt Willy-Anne van der Heijden van GroenLinks. “En de gemeente is te veel van groei uitgegaan. Het Nieuwe Werken, waarbij kantoorpersoneel deels thuis werkt, speelt ook mee. Daardoor is de vraag naar werkplekken afgenomen. Achteraf gezien heeft de gemeente bij de planning fouten gemaakt.”
Volgens wethouder Scholten (VVD) van Economische Ontwikkeling is de huidige hoeveelheid kantoorruimte voldoende. “In Almere kwam er in 2011 net een grote hoeveelheid nieuwe kantoorruimte op de markt. Voor de lange termijn is dit niet verkeerd, want voordat de WTC-torens er waren hadden we moeite om te voorzien in de vraag naar grotere oppervlaktes met moderne vierkante meters kantoorruimte.“
Bedrijfsmakelaar Bas Uppelschoten: “Er is rond 2000 als een gek gebouwd. Men speculeerde op de groei van de economie. In 2007 was er al een overschot aan kantoorruimte in Almere. De crisis en Het Nieuwe Werken hebben dat verergerd.”
In het verleden concurreerden steden als Amsterdam, Almere en Lelystad met elkaar bij het binnenhalen van bedrijven. Allemaal zeiden ze prima locaties voor kantoorbouw te hebben.
Wethouder Scholten: “In samenwerking met de regio hebben we de locaties voor nieuwe kantoorgebieden teruggebracht. Het staat ondernemers nog steeds vrij om op een bestaande locatie een nieuw kantoorpand te bouwen. Overigens, als een onderneming dat in deze tijd doet dan heeft die er echt wel een heel goede reden voor. Want het is veel goedkoper om een bestaande ruimte te huren.”
SP’er Ans DeSumma vertelt dat elke grote stad, dus ook Almere, veel te veel kantoorbouw heeft toegestaan. “Bedrijven kunnen zich echter maar op één plek vestigen”, constateert ze. “Almere heeft veel grond en als ze die kan verkopen, laat ze dat niet na.”
Kop in het bouwzand

De Almeerse vastgoeddeskundige Rob Pot, werkzaam bij Scope Bouwmanagement, twijfelt aan de juistheid van de cijfers. Volgens hem is de leegstand veel hoger dan de officiële cijfers aangeven. Niet 24% maar 35% is ongebruikt, zegt hij. “Makelaars, gemeenten en andere belanghebbenden hebben er om bepaalde redenen baat bij om delen van de werkelijke leegstand niet mee te tellen.”
De crisis is niet de enige reden waardoor het overschot is ontstaan. Willy-Anne van der Heijden: “Het is wel logisch dat Almere als groeistad ook meer kantoren wilde. Een jonge stad wil nu eenmaal de nieuwste kantoren hebben. Omdat bedrijven een steeds mooier kantoor zochten, is er heel veel leeg achter gebleven.”
Op het stadhuis was er onvoldoende visie, oordeelt Van der Heijden. “De gemeente heeft niet op tijd gehandeld. Ze stak haar kop in het zand, hetzelfde zand dat ze later als bouwgrond wilde verkopen.”
Vastgoeddeskundige Pot liet in 2011 een rapport over de leegstand in Almere schrijven. Dat rapport is destijds naar de gemeente gestuurd. De gemeente reageerde toen dat de situatie geen probleem voor hen was en de markt het zelf moest oplossen. “Inmiddels denkt men er anders over”, zegt Pot. “De gemeente moet een duidelijke visie ontwikkelen en niet passief afwachten wat de toekomst brengt. Het huidige bestuur en de ambtelijke organisatie zijn niet gewend om te gaan met deze omstandigheden. Het ontbreekt ze aan voldoende ondernemerszin. Men mist de juiste professionele achtergrond.”
Wat bedrijfsmakelaar Uppelschoten betreft, moet de gemeente voorlopig geen nieuwe kantoorbouw toestaan.
Oplossingen

De leegstand op korte termijn wegwerken is niet eenvoudig. Het ombouwen tot woningen heeft veel haken en ogen. Ans DeSumma van de SP vindt ombouwen “een hartstikke goed plan. Denk aan woningen, studentenhuisvesting, startende ondernemers, want leegstand is eeuwig zonde.”
Woningbouwvereniging Goede Stede is druk aan het rekenen hoe haalbaar om te bouwen. “Bij woningen gelden ook andere regels dan bij kantoren”, zegt woordvoerder Brigit Ruiter. “Zo moet een woning genoeg daglicht hebben, zijn er veiligheidseisen en moet het passen in het bestemmingsplan.”
“De locatie moet wel goed zijn”, volgens GroenLinks. “Op een bedrijventerrein wil niemand wonen en studentenhuisvesting moet vlakbij het station zijn. Duurdere huurwoningen zouden heel goed kunnen in bepaalde kantoren. Je kunt woningen en kantoren ook mengen.”
Bernd-Jan Bolwijn en Fons van der Ham zijn verantwoordelijk voor het WTC-gebouw in Almere. Het hoogste gebouw van Flevoland. Lang heeft een groot deel daarvan leeg gestaan. De verhuur van kantoren is inmiddels toegenomen. “Het WTC is meer dan alleen een kantoorgebouw”, zeggen ze. “Bij een World Trade Center gaat het ook om zakelijke diensten als vergadermogelijkheden en handelsondersteuning.” Het ombouwen van kantoren zien Bolwijn en Van der Ham somber in. “Soms zit er financieel haast geen verschil tussen sloop en nieuwbouw of het gebouw voor bewoning beschikbaar maken.”
Natuurlijk geldt dat niet voor alle leegstaande kantoorgebouwen. Alleen vallen de mogelijkheden voor ombouwen tegen. Een inventarisatie uit 2011 leert dat slechts 27% van de Almeerse kantoorgebouwen daar geschikt voor is. En die geschiktheid is nog maar het begin. De eigenaar moet het namelijk willen en kunnen betalen. En de gemeente moet medewerking verlenen; soepel en snel omgaan met het verlenen van de benodigde vergunningen en eventueel het bestemmingsplan wijzigen.
Aan wethouder Scholten zal het niet liggen, zegt hij zelf. “Als het nodig en wenselijk is om een gebied te herbestemmen dan doen we dat. We hebben mooie voorbeelden van herbestemming. In Muziekwijk zitten in een voormalig kantoorpand nu een ROC en een zorginstelling. En in het gebouw De Hulk in Haven zijn woningen gemaakt.”
De Hulk en andere voormalige kantoorpanden bewijzen dat een kantoorpand een andere nuttige bestemming kan krijgen. Dat niet elk kantoor rendabel omgebouwd kan worden is een feit. Maar het betekent wel 350 extra woningen als de genoemde 27% lege kantoren daadwerkelijk omgebouwd wordt. De rest van de leegstand zal zich deels oplossen wanneer de crisis helemaal geluwd is. En weer een ander deel valt wellicht ten prooi aan de sloophamer.
Dit artikel is mede tot stand gekomen dankzij het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten (www.fondsbjp.nl).
Kijk op de website www.almerediep.nl voor achterliggende rapporten over dit onderwerp.
Artikel geplaatst op: 24 februari 2014 - 09:28

Gerelateerd

Delen