‘Gebiedsontwikkeling Oosterwold onder druk’

OOSTERWOLD – In de zelfbouwwijk Oosterwold zou iedereen zijn woondroom moeten kunnen realiseren op een relatief goedkoop stuk grond dat je zelf bouw- en woonrijp moet maken. Maar hoe haalbaar is dat anno 2023 nog? De grondprijs is de afgelopen jaren flink gestegen, bestaande huizen worden met enorme winst verkocht en ook wordt flink verdiend aan het opsplitsen van kavels. Oosterwold staat zelfs - als enige Almeerse wijk - in de lijst van hoogste huizenprijzen in Nederland die Elsevier onlangs publiceerde.

De grondprijs in Oosterwold is in de afgelopen jaren ruim verviervoudigd: van 29 euro per m2 in 2014 naar 127 euro per m2 in 2023. De verkregen kavel moet daarvoor wel voor 50 procent worden ingevuld met stadslandbouw. Nog eens 25 procent moet worden benut voor infrastructuur rondom de kavel, want bewoners moeten met elkaar de wegen aanleggen. Blijft 25 procent over waarop daadwerkelijk mag worden gebouwd. “Als je twee jaar in jouw gebouwde woning hebt gewoond mag je alles doorverkopen. En markt biedt daar aanzienlijke prijzen voor”, vertelt Daan Fröger van Woonoplossingen op Maat. Hij is zelf een van de eerste Oosterwolders en betrokken bij verschillende collectieve wooninitiatieven in die buurt. 

Grondspeculatie

Hoewel er een bouwplicht geldt, worden tegen behoorlijke bedragen kavels aangeboden waarop nooit een huis heeft gestaan, constateert Fröger. “Een goedkoop aangeschafte kavel van bijvoorbeeld 4000 meter kan meer dan een half miljoen opleveren. De boete neemt men voor lief.” Ook worden kavels gesplitst om een deel van de grond door te verkopen. “Dit was nooit de bedoeling van Oosterwold. Grond kopen om door te verkopen zou niet mogelijk moeten zijn. Er starten dan weer bouwactiviteiten in kavelwegen die al klaar waren en het is toch een soort grondspeculatie. Met een eenvoudige spelregel dat uitsluitend de eerste eindgebruiker zijn kavel met opstallen mag inrichting is dit opgelost.”

Clusters van huizen 

Marien Abspoel van de stichting Paradijsvogelbosje stelt dat Oosterwold steeds minder op een buitengebied begint te lijken. “Vooral op plekken waar projectontwikkelaars grote clusters van huizen hebben neergezet. De gemeente heeft nagelaten maatregelen te treffen om clusteren aan banden te leggen”, aldus Abspoel. “Ook heeft de gemeente geen regels gesteld voor het aan banden leggen van vergunningsvrij bijbouwen. Dat begint met een schuur, maar dat kan wellicht ook een B&B worden, of een Kangaroewoning.” 

Bezwaar

Volgens Abspoel komt door deze ontwikkelingen de gebiedsontwikkeling onder druk te staan. “Als er te weinig publieke ruimte komt, te weinig openheid en te weinig stadslandbouw, dan dreigt Oosterwold te mislukken.” Een groep bewoners uit Oosterwold heeft daarom bezwaar aangetekend tegen het nieuwe bestemmingsplan, vanwege de te ruime mogelijkheden voor clustering van woningen en vergunningsvrij bijbouwen. Die procedure loopt nog bij de Raad van State.

Kavelsplitsing 

Volgens Yolanda Sikking, communicatieadviseur Oosterwold is kavelsplitsing vooraf in de overeenkomsten niet verboden. “Hierdoor staat het eigenaren vrij om grote kavels op te splitsen en te verkopen, mits de nieuwe situatie aan de percentages en regels voldoet”, zegt zij. “We krijgen inderdaad dit soort verzoeken binnen. Het is bijna alleen maar mogelijk onder de eerste generatie initiatiefnemers met grote percelen die nog niet alle bouwmogelijkheden hebben benut.” Deze golf zal volgens Sikking geleidelijk uitsterven, omdat er een tijdje geen hele grote kavels meer worden verkocht.

Grillen van de markt 

“We vinden het wel lastig te verkroppen, in het licht van de huidige uitdagingen op het gebied van woningbouw en betaalbaar wonen, dat particulieren profiteren van de waardesprong”, zegt Sikking “Wij hebben echter geen invloed op de vraagprijzen. Als een woning verkocht wordt, is het aan de grillen van de markt overgeleverd. Ook hebben wij nagenoeg geen invloed op de prijzen die projectontwikkelaars vragen.” 

Kavels met voorrang

Het gebiedsteam wil In Oosterwold wel graag iets betekenen voor mensen die geen voet aan de grond krijgen in de reguliere woningmarkt. “Daarom hebben we in 2021 een verkoopronde sociale huur gehad. Daarnaast zijn we begin 2023 gestart met een verkoopronde van standaardkavels, waarbij we voorrang geven aan doe-het-zelf-gebiedsontwikkeling met een betaalbaar prijsniveau.” 

Sikking geeft aan dat je in Oosterwold ook kleine kavels kunt kopen en eventueel voordeel kunt behalen door met een groep samen te werken in een collectief. “Ook bepaal je zelf hoeveel je in eerste instantie bouwt of laat bouwen. Er zijn nu ongeveer 60 huishoudens die hun kavel en buurt aan het ontwerpen zijn, vele met elkaar in collectieven.”