Overbieden op koopwoningen neemt voor het eerst in half jaar af, maar niet in Almere

ALMERE - De woningmarkt vertoont tekenen van lichte afkoeling. In het derde kwartaal van 2025 wisselden bijna 70.000 koopwoningen van eigenaar — het hoogste aantal sinds corona en 9,2% meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd werd er voor het eerst in zes maanden minder vaak en minder hoog overboden. Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, wijst dat op een afnemende druk op de markt: “Er zijn meer woningen beschikbaar. Daardoor neemt de vraag per woning af en wordt er minder overboden. We verwachten dat deze afkoeling voorlopig aanhoudt.”  

De stijging in het aantal transacties hangt samen met een ruimer woningaanbod. Waar begin zomer circa 41.000 woningen te koop stonden, liep dat eind september op tot ruim 45.000. Vorig kwartaal werden er ongeveer 64.000 woningen verkocht. De toename komt deels door het uitpondeffect: veel voormalige huurwoningen worden op dit moment door beleggers verkocht. Daarnaast kunnen woningeigenaren die hun huis nog niet officieel te koop hebben staan, sinds dit jaar online aangeven dat zij wel open voor interesse staan. Hierdoor lijkt het totale landelijke aanbod van koopwoningen met ruim 10% te zijn toegenomen.

Einde aan stijgende trend in overbieden

In september werd gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs geboden, tegenover 5,5% in augustus — de eerste daling sinds februari. Ook werd iets minder vaak overboden: bij 73% van de verkopen, tegen 73,9% een maand eerder. Het aantal onderbiedingen nam juist licht toe (van 19,6% naar 19,9%).
Afkoeling ook door afwachtende kopersVolgens Bours is de vraag per woning afgenomen. “Het aantal bezichtigingen daalde in september met 12,3%. Daarnaast werd 1 op de 8 woningen in prijs verlaagd, tegen 1 op de 10 in augustus.” De politieke situatie speelde volgens hem eveneens een rol: discussies over de hypotheekrenteaftrek rond de verkiezingen zorgden ervoor dat veel kopers de markt tijdelijk afwachtten.

Bours verwacht dat de lichte afkoeling de komende maanden zal doorzetten: “Het uitpondeffect houdt waarschijnlijk aan tot medio 2026. De mogelijkheid voor woningeigenaren om interesse te peilen zonder hun woning direct in de verkoop te zetten, zorgt daarnaast voor structureel meer aanbod. In oktober zag Huispedia nog een korte opleving in het aantal bezichtigingen, maar dat zal richting de feestdagen weer afvlakken. Deze afkoeling zal de stijging van woningwaardes de komende tijd drukken.”

In Almere juist hoger en vaker overboden

In het derde kwartaal van 2025 werden er 854 woningen verkocht in Almere. Dat is 15,4% meer dan het kwartaal ervoor. De gemiddelde verkoopprijs lag op €503.157. Gemiddeld werd er 6,4% boven de vraagprijs geboden, terwijl dit het kwartaal daarvoor 5,2% was. Gemiddeld werd bij 87,7% van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden, terwijl dit een kwartaal eerder nog om 84,3% ging. Er wordt gemiddeld hoger en vaker overboden dan het landelijk gemiddelde (5% overboden bij 73,3% van de verkochte woningen).

In Almere werd de vraagprijs het afgelopen kwartaal toch vaker verlaagd. Ongeveer 1 op de 6 woningen wordt opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs, terwijl dit vorig kwartaal nog 1 op de 8 woningen was. Als de vraagprijs in Almere werd verlaagd, dan ging er gemiddeld €28.381 van de vraagprijs af.
De meeste woningen worden in Almere laag in de markt gezet: 67,1%. Dit betekent dat de vraagprijs lager ligt dan de waarde van de woning. Dat is meer dan vorig kwartaal, toen 62,7% van de woningen te koop stond tegen een te lage vraagprijs. Het aandeel van woningen dat te koop stond met een redelijke vraagprijs daalde van 28,5% naar 26,7%. 6,3% van de verkochte woningen stond met een vraagprijs te koop die boven de waarde van de woning lag.

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Om representativiteit te houden zijn alleen gemeenten met tenminste 50 transacties in het derde kwartaal meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.